최근 다양한 미디어를 통해 거래 절벽, 임대수익 하락, 부동산 가격 하락 등의 단어를 어렵지 않게 들을 수 있습니다. 이러한 단어들은 부동산 시장이 침체기라는 것을 뜻하는 말이죠. 이러한 이유로 부동산 경매에 관심을 보이는 사람들은 증가하고 있는 추세입니다. 특히 규제가 강화된 주택보다 꾸준한 임대 수익을 얻을 수 있고 규제로부터 상대적으로 자유로운 상가 부동산이 인기가 많은데요. 그러나 경매에서 상가를 잘못 낙찰받으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 상가 경매 시 어떤 상가를 조심해야 할까요?

경매 물건을 보다 보면 주변의 시세보다 정말 저렴하고 유찰이 많은 물건을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 이때 경매를 많이 접해보지 않은 초보자들은 주변 시세보다 저렴하단 이유로 덜컥 낙찰받아 버리는 일이 많습니다. 그러나 가격이 저렴하다고 경매 물건을 낙찰받는 것은 매우 위험합니다. 상권이 활성화돼 있지 않거나 쇠퇴하고 있는 상권의 상가라면 매각 가격이 아무리 낮아도 언제 구해질지 모를 임차인을 기다리고 임차인이 자주 바뀌어 신경 써야 될 사항들도 많죠.

또한 장기간 공실이었던 상가를 낙찰받는 것도 경제적으로 큰 손해를 볼 수 있습니다. 최근 경매 물건이 많고 다양해졌습니다. 최근에는 유동인구가 많은 업무지구의 상가도 경매 물건으로 등장하곤 하는데요. 심지어 대형 쇼핑몰 구분 상가도 경매로 나오고 있죠. 하지만 이러한 물건들은 장기간 공실 상태인 점포가 많아서 낙찰 후 미납 관리비를 낙찰자가 부담해야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 때문에 경매 물건에 미납 관리비가 있는지 잘 살펴봐야 합니다.

만약 경매를 원하는 물건이 공실이 아니라 영업 중인 상가라면 임차인이 등기사항증명서 상 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 '선순위 임차인'인지도 확인해야 합니다. '선순위 임차인'이 있는 경매 물건을 낙찰받을 경우, 낙찰자가 선순위 임차인의 임차보증금을 인수해야 하고 임차인의 권리금 회수에도 협조해야 하는 등 제약을 받기 때문이죠. 간혹 임차인 정보 칸에 '미상'으로 기록될 경우가 있는데요. 이때에는 실제 현장조사 등을 통해 임차인 여부를 파악한 후, 입찰에 나서는 것이 좋습니다.

마지막으로 상가 경매 물건 중 토지와 건물 중 건물만 매각하는 경우가 있습니다. 이러한 경우는 당초 건물 건립 시 부속토지를 매입하지 않고 토지 소유자와 사용계약을 맺은 경우죠. 이러한 상가의 건물만 경매받는다면, 토지 사용에 제한이 있을 수 있는 위험이 있습니다. 토지사용료도 낼 수 있죠. 때문에 경매 진행 시 건물만 경매가 진행되는 상가를 낙찰받기 전에는 토지 소유주와 토지사용료에 관한 관계를 정확히 파악해야 합니다.

상가에 투자하고 싶지만 높은 매입가 때문에 비교적 상가를 저렴하게 매입 가능한 상가 경매에 대한 관심과 참여는 높아지고 있습니다. 그러나 좋은 물건이라면 경매에 나오기 전에 매매되는 것이 대부분이기 때문에 꾸준한 임대 수익이 나오고 상권이 좋은 상가 물건을 찾는 것은 매우 어려운 일입니다. 이러한 이유로 상가 경매를 생각하고 있다면 상가가 있는 건축물에는 이상이 없는지, 재매각할 때 어려움은 없는지, 임차 공실의 위험은 없는지, 경매 후 부담할 금액은 얼마인지 등을 확인해야 합니다. 낙찰자의 상황에 따라 확인해야 할 사항들은 더 많아질 수 있죠. 때문에 가격이 저렴하다고 무턱대고 상가 경매를 받지 말고 권리분석, 현장 답사를 통한 상권 분석 등의 사전조사가 선행돼야 피해를 줄일 수 있습니다.

다음 카드 뉴스는 '상가의 종류와 특징'이라는 주제로 찾아오겠습니다.